根据证监会向证券公司下发的《再融资审核财务知识问答》与《再融资审核非财务知识问答》规定：“拟使用募集资金购买土地或房产的，如购买金额占募集资金总额比例较高（拟购买土地或房产金额超过募集资金总额的30%），审核中需关注其融资必要性。”通过梳理近年来再融资及IPO企业以募集资金购置房产相关案例，购置土地、房产占比通常不超过募集资金总规模的20%。
根据证监会向证券公司下发的《再融资审核财务知识问答》与《再融资审核非财务知识问答》规定：“拟使用募集资金自建房地产用于研发中心、办公楼、员工宿舍的，审核中应要求申请人结合项目建设内容说明实施的必要性、合理性，是否符合土地规划用途，是否存在变相用于房地产开发等情形。”结合近期再融资项目监管反馈问题，以募集资金购置房产的必要性和合理性是监管关注的重点。恒实科技再融资反馈问题中：“结合现有房产持有情况、员工人数、人均占地面积、未来业务发展规划等，进一步说明以募集资金购置房屋的必要性，购置规模的合理性，是否存在闲置的风险。”（一）现有房产情况、员工人数、人均占地、未来发展规划截至 2019 年 9 月 30 日，公司已取得权属证书的相关房产情况如下：
截至 2019 年 9 月 30 日，公司已购置但尚未取得权属证书的相关房产情况如下：
综上，截至 2019 年 9 月 30 日，公司及子公司已取得权属证书的相关房产合计 23,566.72 平方米，已购置但暂未取得权属证书的相关房产合计 9,099.67平方米，合计共 32,666.39 平方米。2、员工人数：截至 2019 年 9 月 30 日，公司及子公司员工合计共 2,089 名。3、人均占地：根据公司现有房产及员工人数情况，截至 2019 年 9 月 30 日，公司人均占地面积为 15.64 平方米。4、未来发展规划：充分把握国家电网泛在电力物联网和南方电网数字化转型的机遇期，利用公司已有的技术基础、业务积累和人才储备，加大投入，持续创新，开发产品，拓展市场，在北京、上海、广州等地建立根据地，形成本地化的开发、实施及运维服务团队，并不断辐射全国，保持业绩持续快速增长。公司目前在广州市未购置房产，基于智慧能源的物联应用项目拟在广州市黄埔区购置 1,200 平方米办公场地，用于电力营销大数据平台及应用系统软件等产品的研发及推广。项目以软件产品及应用的研发为主，购置办公场地具有必要性：（1）南方电网市场业绩快速增长，公司拟加大投资力度。2019 年，以南方电网数字化转型为契机，恒实科技加大了南方电网市场开拓力度，并取得了显著成效。在业务范围方面，公司从 2018 年“单一的集成业务、大屏可视化业务”扩展到南方电网核心业务系统和平台，先后参与了南方电网网级电能量管理平台开发、南方电网数据中台规划、博鳌电力国际论坛电力成就展示、南方电网企业运管管理平台规划与开发等工作，成为了南方电网数字化转型过程中的核心供应商。在经营业绩方面，合同额取得大幅度增长，由 2018 年的 900多万元增长到 2,000 万元。在这种情势下，加大公司在相关地区的投资力度， 是支持业务持续健康发展的必然选择。（2）广州地区现有办公场地较为紧张。目前公司在广州市未购置房产，仅在广州大观商用工业园、科学城等地租有办公及居住场地，合计 829.49 平方米，相关租赁房屋情况如下表所示：
公司及子公司目前在广州地区的办公人员合计 113 名，人均办公面积为7.34 平方米，办公场地较为紧张。同时，办公场地分散，协同工作效率低下， 人力资源复用程度低，管理难度较大，不适宜使用目前租用的场地实施募投项目。（3）租赁办公不利于项目的稳定、顺利实施。本项目主要从事电力营销大数据平台及应用系统软件等产品的研发及推广，以产品及应用的研发为主，研发类项目对办公场地及环境的要求较高、投入较大，租赁办公场地不利于研发类项目的稳定、顺利实施，亦可能会造成公司资金投入上的浪费，因此购置固定的办公场地有利于本项目的稳定开展和顺利实施。（4）购置办公场地有利于增强公司的市场竞争力。为提高合作伙伴的工作效率和响应时间，南方电网对其电网信息化的供应商提出了明确的要求：“在广东省具备人力资源数量 800 人及以上且广州市设有本地化服务机构的，得 10分；有广州市本地化服务机构且人力资源数量 500-799 人或在全国其他地区已有外包人力资源数量 500 人及以上，得 7 分；有广州市本地化服务机构且人力资源数量 300-499 人或在全国其他地区已有外包人力资源数量 300-499 人的，得 3 分；其余不得分。须提供劳动合同及社保部门的有关证明……”因此，具备稳定的、独立的办公区域，有利于公司增强在南方电网市场的竞争力，有利于公司业务的持续稳定发展。公司目前在上海市未购置房产，公司网点配置及管控升级项目拟在上海市浦东新区购置 750 平方米办公场地用于上海研发中心的研发及办公。上海研发中心以物联应用前沿技术研发为目标，购置固定的办公场地具有必要性：（1）建设上海研发中心符合公司在上海地区的战略布局。上海是中国的经济中心，目前公司在上海已建有营销及运维分公司，具有固定办公场所，是公司业务发展的重点布局。公司在上海承接完成了上海电力、中国银联总部等多个标杆项目，具有较好的市场资源，上海亦具有良好的科研资源，因此，在上海地区建设研发中心，便于公司紧跟市场前沿需求开展针对性的研究，补全上海分公司的研发能力，在华东地区形成集营销、研发、运维三大体系为一体的业务根据地。（2）建设上海研发中心有利于提高公司技术竞争力。根据公司战略规划， 上海研发中心以物联应用前沿技术研发为目标，一方面为支撑新一代智慧城市的 5G 技术深化应用等项目提供研发支持，另一方面进行 5G 技术在行业中的推广应用研究，开展包括机场无人驾驶相关技术的研究、以先进通信手段为基础的电厂生产管理系统项目研发、BIM 核心技术研发等。上海研发中心建成后， 一方面将在前沿技术领域为公司探索未来技术发展方向，另一方面将通过融合现有的通信设计及物联应用的技术提供新的应用解决方案，因此，建设上海研发中心，是完善公司研发领域布局、提高公司技术竞争力的必然选择。（3）上海市现有办公场地紧张。目前公司在上海市未购置房产，仅有一处租赁场地，具体情况如下：
公司目前在上海地区的办公人员合计 26 名，人均办公面积为 3.37 平方米，办公场地较为紧张，现有办公场地不能满足募投项目的实施条件。（4）购置房屋有利于研发工作的稳定开展。上海研发中心的定位是开展物联应用前沿技术研发，相较于现有技术基础上的升级研发项目而言，前沿技术研发意味着从研发到应用会经历更长的研发周期，同时，研发类项目对办公场地及环境的要求较高、资金投入较大，因此，购置固定的办公场地有利于上海研发中心前沿技术研发工作的稳定开展和顺利实施。近年来，公司华东、华中和华南的地区的业务发展较快，相关地区的业务总量和所占比重逐年提升，相较之下，公司在上述地区的研发、营销、运维等方面的投入增长较慢。为支持公司在业务在当地的持续健康发展，公司拟在相关地区增加建设投资，本次非公开发行募集资金投资项目中的基于智慧能源的物联应用项目和公司网点配置及管控升级项目即是公司在相关地区增加投资、支持公司业务持续健康发展的重要举措，具体包括推进基于智慧能源的物联应用项目在广州落地实施、建设上海研发中心、建设湖北技术服务中心、升级改造广东、湖南营销中心等。公司的主要客户为电网公司和通信运营商，与该类客户相关的营业收入具有较明显的季节性特征，公司每年第三、四季度的收入和利润往往高于第一、二季度。公司营业收入不均衡，应收账款回收周期较长，营运资金需求量较大。随着公司业务规模的逐渐扩大，在施项目增加，资金占用量不断增长，流动资金需求量亦随之增加。结合公司实际经营情况，使用募集资金在上述地区购置房产、建设募投项目，可以降低公司资金压力，不影响公司现有业务所需营运资金，同时为公司业务拓展打造良好基础。募投项目实施，有利于增强公司竞争实力，实现公司发展战略，提升公司可持续发展能力。公司归属于“软件和信息技术服务业”行业，本次非公开发行募集资金购置房屋主要用于研发及办公。“基于智慧能源的物联应用项目”拟购置房屋 1,200 平方米用于项目研发及办公。本项目拟配置研发人员 118 名，销售人员 30 名，合计 148 名。本项目人均办公面积为 8.11 平方米。“公司网点配置及管控升级项目”拟购置房屋 750 平方米用于上海研发中心的研发及办公。上海研发中心配置研发及技术服务人员等合计 55 名。上海研发中心人均办公面积为 13.64 平方米。本次非公开发行中涉及购置房屋的“基于智慧能源的物联应用项目”及“公司网点配置及管控升级项目”之“上海研发中心”的人均办公面积均低于公司目前人均办公面积 15.64 平方米。
与上述可比上市公司研发类募投项目的人均办公面积相比，本次募投项目的人均办公面积处于合理范围，本次非公开发行购置房屋规模具有合理性。监管审核过程中也会对本次募投项目的募集资金使用和项目建设的进度安排进行关注。例如天玑科技案例中，证监会一次反馈问题：“请申请人说明本次募投项目的募集资金使用和项目建设的进度安排”，就对这一问题进行了关注。天玑科技已签订相关协议并完成部分款项的支付。具体答复情况如下：研发中心及总部办公大楼项目已经与交易对方签署《房屋预约合同》并支付首付款10,016.98万元，公司将在房屋正式交房后安排装修事宜，以尽快启用新的大楼，满足公司的经营需要。募集资金使用进度安排具体如下：智慧数据中心项目第一年投资11,458.57万元，第二年投资1,120.63万元，第三年投资1,099.79万元。智慧通讯云项目第一年投资18,832.76万元，第二年投资5,884.23万元，第三年投资3,867.01万元。研发中心及总部办公大楼将根据合同约定分期支付，截至目前已支付10,016.98万元。证监会针对上述问题又进行了口头反馈：“募投项目拟投资建造示范演示中心用于项目的运行演示及推广，请说明该示范展示中心房产购置的进度。”天玑科技反馈回复：发行人拟在北京、深圳两地投资4,960.00购置房屋用于建造智慧数据中心项目的示范演示中心。截至目前，发行人已在北京、深圳两地进行了较为广泛的考察，基于投资规模、单价、地理位置、建筑标准等各方面的要求，初步确定约8个备选地址。公司已安排专门的对接人员与业主进行价格等方面的协商洽谈，将根据业主给予的条件选择适当的方案，以尽快推进募投项目的投资建设。
